Emlakçı, emlak ofisi ya da diğer adı ile emlak komisyoncusu… Ev almak isteyen ile ev satmak isteyenleri bir araya getiren ve bu satıştan komisyon alan kişi.
Ne yazık ki bu meslek ile ilgili standartlar meslek kuruluşlarınca belirlenmemiş ve her işsiz kişi dönmüş dolaşmış emlakçı olmuş. Bir gayrimenkulün satışından %6 komisyon alan emlakçılara aldıkları komisyon yetmez olmuş. Bugün size konut kredisi sürecinde yaşanan dolandırıcılıkları anlatacağım.
Özellikle İstanbul gibi büyük metropollerde emlakçılarin aracılık yapmadığı bir ev satışı neredeyse hiç olmuyor. Alıcı ve satıcıyı bir araya getirmek onların işi. Ama son 5 yılda aracılık kısmı işin içinden çıktı iş başka noktalara vardı. Bugün emlakçılar alıcı ve satıcıyı bir araya getirmek yerine arada tüm pazarlığı kendileri yönetmeyi tercih etmekte. Bunun sebebi evi daha ucuza satmaya ikna edip, alıcıya daha fazlaya satmak ve komisyon dışında aradaki fark kar gelir elde etmek. Emlakçılar ne yazık ki cahil ve yaşlı vatandaşların bilgisizliğinden faydalanmakta.
80 bin TL lik evi 75 e satmaya ikna edip, alıcıya 90 dan satmakta. Aradaki 15 bin TL kar ve komisyon ile tezgah dönmekte. Tapu işlemleri, konut kredisi işlemleri gibi tüm işlemleri sizin adınıza takip eden emlakçılar yer yer sizden aldıklari vekaletnameler ile bu dolandrıcılığı yapmaktalar.
Türkiye de konut kredisi kullanımı ile ilgili önemli engeller kat irtifaklı ve kat mülkiyetli gayrimenkullerin sınırlı sayıda olması. Kat irtifakı veya mülkiyeti olmayan gayrimenkuller arsa tapuludur. Arsa tapulu bir gayrimenkul alırken aslında sadece arsa payı alırsıniz.
Ülkemizde emlakçılar müşteri kaçırmamak için bu bilgileri son ana kadar müşterilerden gizlerler. Diğer taraftan çarpık kentleşmenin bir sorunu olarak tapulardaki bağımsız bölümler belediye ile uyuşmayabilir. Mütahitler yanlış tapu dağıtmış olabilir.
Emlakçıların bunların kontrollerini yaptıktan sonra satışa aracılık etmesi gerekir. Ne yazık ki art niyetli emlakçılar iskana uygun olarak yapılmamış gayrimenkullerin satışına aracılık ederler.
Örneğin bodrum olarak ya da kömürlük olarak tüm apartmana ortak alanların mütahitler tarafından ev gibi arsa tapusu ile satılması, bu yerlerin duvarlarının yıkılarak birleştirilmesi sonucu ters dubleks ismi ile emlakçılardan yüksek karlarla satılması sıklıkla rastlanan bir olay.
Bu gibi konutlarda mortgage kullanmanız mümkün değildir. Banka konut kredisine onay verse dahi ekspertiz raporunda bunların hepsi yazar. Bu konularda emlakçılar mütahitler veya evsahipleri ile işbirliği yapar. Size bunların önemli olmadıgını söyler. Hallederiz der. Bu tarz emlakçılara karşı dikkatli olun.
Satın alacağınız evi buldunuz. Bir miktar konut kredisi ile birlikte satın almayı düşünüyorsunuz. Aradaki fark için kredi kullanmanız gerektiğini emlakçiya eskaza söylerseniz emlakçı hemen size mortgage için çalıştığı bankaları anlatmaya başlar. Sizin hiç merak etmemeniz gerektiğini söyler ve sizden evrak talep eder.
Sakın emlak ofislerine evrak vermeyin. Emlak ofislerinin banka adına işlem yapması tamamen yasak. Sizin başvurunuzu bankalara gönderme yetkisi yok. Diğer taraftan bankalar kredi karşılığında emlakçılara komisyon ödemekte.Yani sizin kullandığınız kredi üzerinden bankadan binlerce lira para almakta.
Yurtdışında emlakçıların banka ile görüşmesi bile yasak. Bizde ise işler farklı yürüyor.
Konut kredisi kullanabilecek bir müşteri iseniz çok sıkıntı değil. Ev kredinizi zaten tüm bankalardan kolaylıkla alabilirsiniz. Ama kredi çıkması zor ise işler değişiyor.
Mortgage konusunda bilgi ve deneyimi olmayan emlak ofisleri hangi banka ne kadar çok komisyon verirse sizi o bankaya gönderir. Ne size uygun ürün önerir ne de uygun faiz oranı ve masraf ödetir.
Kredinizin çıkması için taşımaniz gereken bazı temel özellikler vardır. KKB kaydınızın düzgün olması ve aylık gelirinizi belgeleyebilmeniz gibi. KKB konusunda emlakçıların yapacağı çok fazla şey yok ancak gelir belgeleme konusunda emlakçılar yine kanunlara aykırı işlemler yapmaktalar.
Bunların en önemlisi sahte evraklar ile kredi çıkartmak. Genellikle kendi kurdukları paravan şirketler üzerinden ya da diğer emlakçılar üzerinden maaş yazısı veriyorlar. Siz asgari ücretle çalışıyorsanız emlakçıya 500 TL veriyorsunuz o size 2000 TL maaş yazısı hazır ediyor.
Bankaya konut kredisi için bu yazı ile başvuruyorsunuz. Banka da kredinizi onaylıyor.
Kanuni olarak bu durum nitelikli dolandırıcılık. Kredi almak için evrakta sahtecilik yapmak. İşin kötü yanı evrakları bankaya siz beyan ettiğiniz için siz de emlakçı ile birlikte suçlusunuz.
Emlakçının kredi çıkarttığı bu kişilerden 1500 – 2000 TL kadar kredi çıkartma bedeli aldığınıda ekleyelim.
Sahte evraklar ile konut kredisi almış iseniz muhtemelen 3-4 taksit sonrasında ödeme güçlüğü çekmeye başlayacakşınız. Ve emlakçı evi sizden geri alacak. Sizi borçtan kurtardığını söyleyecek.
Şöyle bir senaryo yapalım.
20.000 TL birikiminiz vardı. 40.000 TL konut kredisi çekip 60 bin TL lik bir ev sahibi olmayı planladınız ve emlakçıya gittiniz.
Emlakçı kendine ait olan, kardeşi ya da bir akrabası üzerine kayıtlı gerçek değeri 60 bin TL olan bir gayrimenkulu size gezdirdi. Size ev fiyatını 85 dedi ve 80.000 için sizinle pazarlık etti.
Siz 20 bin TL nizin olduğunu ve gelirinizin 60 bin TL konut kredisi almaya yetmediğini söylediniz. Ve tezgah çalışmaya başladı. Öncelikle emlakçı mortgage kullanmanız için size sahte maaş yazısı hazırlattı. 500 TL aldı. Bankaya evraklakrınızı gönderdi ve krediyi çıkarttı. Sizden 2000 TL bankadan 1000 TL kredi komisyonu aldı. Ev satışından %3 komisyon aldı. (2500 TL)
3-4 ay sonra siz konut kredinizi ödemekte zorlanmaya başladınız. Emlakçı hemen çıkıp bankanın icraya gideceğini kredi borcunuz olan 60 bin TL nin altında evin icrada satılacağını ve ortada kalacağınızı söylemeye başlar. Sizi icradan kurtarmak için emlakçı bankaya olan 60.000 TL lik borcu kapatır ve evi sizden geri alır. Yani 20.000 TL DAHA PARA KAZANIR.
Şimdi bir hesap yapalım.
Maaş yazısı için. 500 TL
Banka komisyonu. 1.000 TL
Kredi komisyonu. 2.000 TL
Satış komisyonu. 2.500 TL
Evi geri alış. 20.000 TL
TOPLAM. 26.000 TL
Elbetteki tüm emlak ofisleri böyle değil ancak tezgah böyle çalışıyor. Konut kredisi için emlakçılara güvenmeyin ve uzmanlardan destek alın.
Ev alma hayali ile dolandırıldığınızı farketmeyebilirsiniz. lütfen dikkatli olun…
Mortgage Brokerı banka ve kredi finansman kuruluşlarının kredi ürünlerini bireysel ve ticari kuruluşlara sunan bir oyuncudur. Genel olarak bankalar ve kredi finans kuruluşları geleneksel olarak kendi ürünlerini satarlar.Yurtdışı piyasalarda görüldüğü üzere rekabetin arttığı piyasalarda mortgage brokerlığı popüler olmuştur.